“You Can’t Solve Today’s Problems With Yesterday’s Solutions”

Leegstand is een gevolg

We zien de laatste jaren dat de winkelfunctie van onze centra drastisch zijn veranderd. Belangrijkste reden hiervoor ligt bij de veranderde consument. Door de massale opmars  van internet als aankoopkanaal is de ‘kooptraffic’ enorm afgenomen. Tel daar bij op de verschuiving van de persoonlijke uitgaven richting digitaal en communicatie (alles rondom het gebruik van onze mobiele telefoon), alsook de teloorgang van veel winkelketens en het plaatje is compleet.
Gevolg van deze ontwikkelingen is dat wij steeds meer leegstaande winkelpanden in onze centra zien.
Door goed te begrijpen dat leegstaande panden een gevolg is van iets anders, kunnen we ook goed begrijpen dat de oplossing niet ligt in de aanpak van het symptoom leegstand. Met andere woorden: het opnieuw invullen van die winkelpanden door de centra compacter te maken is niet voldoende!

Van ‘place to buy’ naar ‘place to be’

Wat nog steeds overeind staat is dat de binnenstad het visitekaartje van een gemeente is. De beeldvorming van een gemeente wordt voor een belangrijk deel bepaald door de indruk die het centrum op bezoekers maakt. En die indruk wordt dus niet meer bepaald door het winkelaanbod alleen, maar door een veel breder scala aan mogelijkheden die bepalen of je als bezoeker wordt aangetrokken.
Het hedendaagse centrum moet een combinatie bieden van sociale, culturele, toeristische en economische momenten. Het moet een platform bieden voor interactie en verbinding, voor entertainment en transacties. Een platform waar bezoekers ontmoetingen hebben met bewoners, ondernemers, cultuurdragers en entertainers.
En dus zullen publieke en private partijen gezamenlijk moeten investeren in aankleding van de openbare ruimte, in kunst en cultuur, in evenementen en dagrecreatie, om de aantrekkingskracht van het centrum te vergroten.

Meer dan een verzameling verkooppunten

Vastgoedeigenaren zullen dus in samenwerking met retailers moeten gaan werken aan een omgeving waar het ‘goed vertoeven is’. Waar een goede balans is tussen verpozen en inspiratie opdoen, waar de individuele bezoeker centraal staat en verrast wordt in haar verwachtingen.
Hoe langer de bezoeker vermaakt wordt, des te meer zal zij uitgeven en er over communiceren via persoonlijke kanalen en social media. Hierin speelt ook de (dag)horeca een belangrijke rol om te faciliteren in het ontmoeten, ontspannen en entertainen. Het centrum wordt zo het ‘sociale hart’ van de gemeente of het verzorgingsgebied.

Er zit geen ‘nietje’ door de oplossing

Dit houdt dus ook in dat ‘de winnende oplossing’ niet bestaat. Copy-paste van een winnend model van andere gemeenten zal geen garantie zijn voor de eigen omgeving. We zullen altijd terug moeten naar de ‘roots’ van een centrum, naar het DNA van een gemeente om van daaruit naar een custom made oplossing voor het desbetreffende centrum toe te werken.
Waar in het verleden, en helaas ook nog wel eens in het heden, vaak werd terug gegrepen naar blauwdrukken en daaraan gekoppeld project management, zullen we vandaag de dag veel flexibeler te werk moeten gaan en op zoek moeten naar welke oplossing in de praktijk het beste voor ons centrum werkt.
De oplossing ligt dus niet in het ‘winnende plan’ maar in een gezamenlijk gedragen lonkend perspectief!
 

Samenwerken moet, of we het nu willen of niet

Zoals we in bovenstaande afbeelding kunnen zien heeft de terugloop van het aantal bezoekers van onze centra verstrekkende gevolgen. Het gevolg hiervan is een negatieve spiraal met behoorlijk veel impact op zowel de retailers en de vastgoedondernemers alsook op de lokale overheden. De ‘pijn’ die in deze gouden driehoek wordt ervaren kunnen we alleen oplossen door samen te werken. Door samen te werken aan een aantrekkelijk, levendig centrum waar het een feestje is om tijd door te brengen en waar je ook nog eens geïnspireerd wordt om aankopen te doen. En dat is alleen te verwezenlijken met de ‘gouden cirkel’ waarin cultuur, toerisme en sociale cohesie aanvullend werken op de economische spelers.

“Dus: goodbye ‘gouden driehoek’ en hello ‘gouden cirkel!’”

Wij van Blue Ocean Company geloven er in dat een situatie die gedurende een lange tijd is ontstaan zich niet zo maar laat oplossen. Verschillende partijen met soms tegenstrijdige belangen dienen samen te werken. Gemeenten krijgen door de Omgevingsvisie de uitdaging zich meer te verbinden met de belanghebbenden, en dat gaat niet vanzelf. Voor ondernemers komt de winkel vòòr het winkelgebied. Deze cocktail van individuele belangen, verkokering en eigenaarschap maakt het een complex vraagstuk.

Voor de oplossing van dit vraagstuk zetten wij bij Blue Ocean Company ons ‘Retail Lab’ of ‘Centrum Lab’ in: een online en offline ontwikkel- en innovatie aanpak. Het Retail Lab bestaat door en voor ondernemers, vastgoedeigenaren en de gemeente (gouden driehoek). Door middel van werkateliers, teambegeleiding,  ondersteuning door een projectbureau en een digitaal ontwikkelplatform worden initiatieven bedacht, uitgewerkt en genomen. Hierbij is de combinatie gezocht tussen de PULSE en UNLOCK programma’s: om ambitie hoog te houden en vernieuwing te maximaliseren. De juiste taal van de verschillende belanghebbenden is in dit publieke en private domein essentieel om partijen te verbinden. Daarom wordt er intensief samengewerkt met het onderzoeks- en adviesbureau Partners+Pröpper.